Tiêu đề Phần 5 Thị Trường Bất Động Sản.docx ✅

Phần 5 Thị Trường Bất Động Sản Bản chất thị trường bất động sản là gì? Bản chất của bất động sản là Nợ quyết định mọi thứ - Doanh nghiệp bất động sản đi vay tiền ngân hàng làm dự án - Người mua bất động sản là dùng tiền vay của ngân hàng để mua dự án của doanh nghiệp bất động sản. Dùng nợ vay mua nợ vay. + Nếu khớp lệnh thì Nợ từ doanh nghiệp bds chuyển qua người mua. Người mua trả nợ thay doanh nghiệp bds. Người mua FO sẽ bán cho F1, F2,...còn không bán được thì tự ôm nợ vay luôn + Nếu không khớp lệnh thì doanh nghiệp bds ôm nợ - Cổ phiếu bất động sản trên sàn niêm yết là Khoản Nợ. Họ kéo cổ phiếu lên cao và bán cho nhà đầu tư, tức cho nhà đầu tư ôm khoản nợ (cổ phiếu) dùm doanh nghiệp. Mà khoản nợ theo thời gian phải trả lãi suất. Bản chất của cổ phiếu bất động sản là Nợ chồng nợ: + Doanh nghiệp bất động sản nợ ngân hàng: khi lãi suất thấp và kinh doanh tốt thì giá cổ phiếu (khoản nợ) tăng lên vì có tiền trả lãi ngân hàng, luân vòng vốn nhanh + Khi lãi suất cho vay tăng lên 18-20%/năm thì nợ tăng lên rất cao vì: không bán được dự án, tồn đọng dự án, hàng tồn kho nhiều, không có tiền trả lãi mà lãi vay lại tăng. Do vậy giá cổ phiếu giảm hơn 70% là chuyện thường ở phố huyện. Nhà cái điều khiển giá BẤT ĐỘNG SẢN là ai? bằng cách nào? Bất động sản tăng giảm theo quy luật nào? Ai là nhà cái của thị trường Bất động sản? Tiền vô nhiều, vế trái tăng, nếu lượng hàng giữ nguyên thì giá cả tăng để phương trình cân bằng và ngược lại. Trong thị trường Bất động sản, cung tiền tăng khi nào? Khi mấy ông đầu cơ đi vay tiền mua
Bất động sản chứ khi nào nữa. Lúc đầu trong thị trường lượng tiền là T tương đương với lượng hàng là H. Ông nhà cái chơi trò thổi giá 1 chỗ nào đó lên, vậy là mấy ông đầu cơ thấy đầu tư Bất động sản ngon quá, lập tức đi vay. Ông A cầm cố cái nhà đang có, lấy ra 1 tỉ chẳng hạn, mua Bất động sản. Lúc này ngân hàng tạo ra một lượng tiền trên máy tính bằng đúng 1 tỉ. Sau đó ổng lại lấy tiền này, mua 1 Bất động sản khác với giá 3 tỉ, vay ngân hàng 2 tỉ, cầm cố đúng cái Bất động sản vừa mua. Lúc này ngân hàng lại tạo ra thêm 2 tỉ nữa trên máy tính. Thấy hay không? Nhờ ông A đó mà ngân hàng thương mại nó bơm được vào thị trường Bất động sản tổng cộng là 3 tỉ đó. Việc này được lập lại bởi nhiều nhà đầu cơ khác nhau, làm Bất động sản tăng giá vùn vụt. Đây là nguyên nhân cốt lõi của việc giá nhà tăng gấp 3, gấp 5, gấp 10 lần trong một thời gian ngắn từ 2014-2018. Bọn làm Bất động sản đa phần chả biết gì cả. Chúng nó sẽ nói bạn giá nhà tăng là do kinh tế phát triển, người ngày càng đông bla bla...các yếu tố đó có ảnh hưởng tới Bất động sản, nhưng rất nhỏ, không đáng kể. Giá nhà tăng vèo vèo là do ngân hàng chúng nó cho vay với đòn bẩy lớn bao nhiêu thôi. Ở Việt Nam đòn bẩy cho thị trường này là khoảng 70% trên giá trị căn nhà. Ai đi mua nhà đều biết. Vậy tính ra nếu bạn có 1 đồng, thì bạn được vay tầm 2 đồng nữa để mua Bất động sản. Vế trái tăng thì vế phải tăng theo thôi. Ai là nhà cái của Bất động sản? Còn ai ngoài mấy đứa bơm tiền vào thị trường, chính là các ngân hàng thương mại. Mà các ngân hàng thương mại thì hoạt động dựa trên sự điều phối của ngân hàng trung ương. Nên nhà cái đương nhiên là ngân hàng trung ương rồi. Nhà cái điều khiển thị trường như nào? Vào thời điểm nền kinh tế đang phát triển, mọi người ăn nên làm ra, ai cũng có của để dành, thì Ngân Hàng Trung Ương giảm lãi suất vay, tạo đủ điều kiện để bà con gom tiền đi mua Bất động sản => Bơm tiền vào thị trường => Bất động sản tăng giá. Tới lúc Mọi người đã vay quá nhiều tiền rồi, đòn bẩy được kéo căng hết sức rồi, dân chúng có nhiêu tiền thì đã nạp tiền hết vào Bất động sản rồi, thì Ngân Hàng Trung Ương tăng lãi suất cho vay lên. Lúc này ai cũng vay một đống, trả lãi mệt mỏi, thì buộc phải bán bớt Bất động sản ra. Mà bán thì làm gì có ai mua nữa, vì tiền ngoài thị trường đã cạn. Nên Bất động
sản đó bị ngân hàng thu hồi => lượng tiền máy tính tương đương khoản vay bị xóa => Bất động sản giảm giá hàng loạt. Nhóm mafia là chủ của thị trường bất động sản Việt Nam 1, Họ là những người có quyền quy định lãi suất 2, Năm 2013 - 2016, họ hạ lãi suất cho vay VND cực thấp từ 6 – 12%/năm: nên nhiều người đổ xô đi mua bất động sản 3, Nhiều người mua bất động sản với mức đó mạnh dần từ năm 2017-2019 và giá bds ở đỉnh vào 2018-2019. Trong khi Mafia thì mua 2012 – 2014 4, Khi giá bất động sản đã lên tới đỉnh 2018-2019 và số người mua nhà đã đủ nhiều theo ý của họ, họ bắt đầu tăng lãi suất cho vay lên 13 - 14 - 15 - 16 - 17 - 19 – 20 – 22%/năm 5, Họ tăng lãi suất cho vay tới khi nào số người Mất nhà đã đủ theo ý họ, tức lãi suất cho vay khoảng 22%/năm, lãi suất sẽ không tăng nữa và bắt đầu giảm. 6, Mafia tịch thu nhà bao gồm cả lấy nhà từ những ngân hàng bị phá sản dưới hình thức mua lại các nợ xấu với giá rẻ mạt một cách hợp pháp . Họ hạ lãi suất cho vay xuống 6 – 10%/năm và họ vay để mua tất cả các bds nợ xấu. Đến năm 2023-2024, họ đã là chủ hơn 70% bất động sản toàn Việt Nam Sau khi đã lấy được tài sản của quí vị, họ lại hạ lãi suất để bán ra trở lại với giá của họ. Một vòng lặp mới bắt đầu Ngân hàng có nợ xấu bất động sản hay không? Mấy anh chuyên gia kinh tế, học cho tới hói đầu, dùng kinh tế vĩ mô, báo cáo tài chính để phân tích nợ xấu bất động sản của NH, cũng không đúng bản chất. Vì NH đâu có nợ xấu bất động sản đâu, NH cho dân chúng vay đề đi mua cái mà nó bán. Vd: NH bỏ ra 600tr cho xây dựng cơ sở bất động sản, rao bán 6tỷ. Dân chúng đi vay 30% giá bds để mua là 1 tỷ 8. NH thu về 1tỷ 8 thì đã lãi 1tỷ2. Dân thì nhận được tờ giấy mua nhà, rồi mang nợ trả lãi cho NH, chứ tiền không xuất ra cho dân chúng đâu. Vậy thì làm gì có nợ xấu bất động sản? Vậy cái nợ xấu bất động sản ở đâu? Mà NH lại công bố . NH bảo nợ xấu bất động sản nhiều lắm? - Công bố nợ xấu để an ủi dân đi vay. - Các cty sân sau của NH biển thủ tài sản của NH. Muốn giải quyết nợ xấu bất động sản thì bắt mấy anh chủ tịch cty sân sau của NH là hết nợ xấu bất động sản
Nên là suy cho cùng, dân đen vẫn là những người khổ nhất. Còn mấy ông nhà giàu, chủ tịch công ty cử than này than nọ nhưng tiền thì vẫn chảy vào ầm ầm. Sự hình thành các công ty Bất động sản A. Chủ tịch các công ty bất động sản là ai? - Là người xuất thân làm trong những lĩnh vực bình thường có thân thể hay tổ chất đặc biệt hoặc là nhân viên xuất sắc trong nghề bất động sản - Được nhóm người có quyền lực bí mật tuyển chọn để làm deal trở thành chủ tịch tập đoàn BẤT ĐỘNG SẢN lớn mạnh sau này. B. Quá trình phát triển của công ty bất động sản 1. Công ty bất động sản thành lập: Sau đó được nhóm người quyền lực bí mật cấp đất cho những khu đất đắc địa tại các quận ở những thành phố lớn. - Nhóm người quyền lực giới thiệu chủ tịch công ty bất động sản tới các lãnh đạo ngân hàng nên sẽ được vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao. Người bình thường cũng lô đất ấy chỉ vay được 10 tỷ nhưng với công ty bất động sản này sẽ được vay 100 tỷ. Chủ tịch công ty BẤT ĐỘNG SẢN vay được vốn lớn để làm dự án. 2. Tiến hành xây dựng dự án và bán cho NĐT - Công ty bất động sản mở dự án xây 1 căn hộ chung cư 100 m2 (3 phòng ngủ) với chi phí xây dựng là 600 triệu VND/căn nhưng khi bán cho khách là 6 tỷ VND - Với hình thức thanh toán như sau: + Trả góp căn hộ chung cư, trả trước 30% của 6 tỷ VND + Số tiền ban đầu trả là 1,8 tỷ VND và vay 4,2 tỷ VND + Công ty BẤT ĐỘNG SẢN trừ đi chi phí xây dựng (600tr) thì lãi 1,2 tỷ VND ban đầu