Tiêu đề BAI-TAP-DINH-GIA-10-bài-1.docx ✅

Bài 1.1- PP so sánh Ước tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau: - Biệt thự X có diện tích 500 m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS. - Biệt thự C1 ở gần X có đủ giấy chứng nhận QSD đất nhưng kém về nội thất 300 trđ, tốt hơn về lợi thế kinh doanh so với X là 3% vừa được bán với giá 10.500 trđ. - Biệt thự C2 ở gần X và giống biệt thự X về nhiều mặt nhưng kém phần sân vườn trị giá 710 trđ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 3000 trđ, đợt hai 2700 trđ, đợt ba 2.600 trđ, đợt bốn 2500 trđ, đợt năm 2400 trđ. - Biệt thự C3 nằm bên cạnh biệt thự X, bị phát mãi với giá là 7600 trđ. - Biệt thự C4, kém nội thất 250 trđ, không có giấy tờ hợp lệ về QSD đất, không có tranh chấp, vừa được bán với giá 9100 trđ. - Biệt thự C5 có đủ giấy chứng nhận QSD đất nhưng kém về cảnh quan so với biệt thự X là 5%, vừa được bán với giá 10.100 trđ - Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 6 trđ/m2. + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2. + Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. + Lãi suất tiền gửi NH kỳ hạn 1 năm 12%/năm; 2 năm 13%/năm; 3 năm là 13%/năm; 4 năm là 14%/ năm. - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng. Các biệt thự so sánh đều có cùng diện tích 500m2. Biệt thự C3: Bị phát mãi  Loại Biệt thự C1: Giá trị biệt thự C1 sau khi điều chỉnh về nội thất theo X: 10.500 + 300 = 10.800 trđ Tỷ lệ điều chỉnh về lợi thế kinh doanh của biệt thự C1: (100% – 103%) 103% = – 2,91% Giá trị biệt thự C1 sau khi điều chỉnh về lợi thế kinh doanh theo X: 10.800 (1 – 2,91%) = 10.485,72 trđ * Biệt thự C2:
Giá bán C2 quy về hiện tại (trả ngay): 3000 + 2700 (1+12%) –1 + 2600 (1+13%) –2 + 2500 (1+13%) –3 + 2400 (1+14%) –4 = 10.600,514 trđ Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về sân vườn theo X: 10.600, 514 + 710 = 11.310,514 trđ * Biệt thự C4: Tiền sử dụng đất phải nộp của C4: 50% 300 m 2 6 trđ + 200 m 2 6 trđ = 2100 trđ Giá trị biệt thự C4 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất: 9100+2100 = 11.200 trđ Giá trị biệt thự C4 sau khi điều chỉnh về nội thất theo X: 11.200 + 250 = 11.450 trđ * Biệt thự C5: Tỷ lệ điều chỉnh về cảnh quan của biệt thự C5: (100% – 95%) 95% = 5,26% Giá trị biệt thự C5 sau khi điều chỉnh về cảnh quan theo X: 10.100 (1 + 5,26%) = 10.631,26 trđ * Giá trị thị trường ước tính của X: Kết luận: Giá trị thị trường ước tính của biệt thự X là 10.969 trđ Bình quân 1 m 2 = 21,94 trđ/m 2 Bài 1.2- PP so sánh Ước tính giá thị trường của biệt thự Bình Minh với các thông tin sau - Biệt thự Bình Minh có diện tích 450m2, hợp pháp về các quyền đối với BĐS. - Biệt thự A1 nằm bên cạnh biệt thự Bình Minh, bị phát mãi với giá là 6250 trđ.
- Biệt thự A2 ở gần Bình Minh, nhưng kém về nội thất 300 tr trđ, khụng có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa cú giấy chứng nhận QSD đất, vừa được bán với giá 8.200 trđ. Cảnh quan của biệt thự A2 kém hơn nên làm giá chuyển nhượng của biệt thự Bình Minh cao hơn giá hiện tại của biệt thự A2 là 4%. - Biệt thự A3 ở gần Bình Minh không có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa có giấy chứng nhận QSD đất, vừa được bán với giá 9500 trđ. Hạ tầng của biệt thự A3 tốt hơn nên làm giá chuyển nhượng của biệt thự Bình Minh thấp hơn giá hiện tại của biệt thự A3 là 6%. - Biệt thự A4 có đủ giấy chứng nhận QSD đất và hơn phần sân vườn 400 triệu, vừa được bỏn với giá 11.300 trđ - Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 8 trđ/m2. + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2. + Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng. Các biệt thự so sánh đều có cùng diện tích 450m2. * Biệt thự A1: bị phát mãi Loại * Biệt thự A2: - Tiền sử dụng đất phải nộp của A2: 50% 300 m 2 8 trđ + 150 m 2 8 trđ = 2400 trđ - Giá trị biệt thự A2 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất: 8200 + 2400 = 10.600 trđ - Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về nội thất theo BĐS mục tiêu: 10.600 + 300 = 10.900 trđ - Giá trị biệt thự C2 sau khi điều chỉnh về nội thất theo BĐS mục tiêu: 10.900 (100% + 4%) = 10.900 1,04 = 11.336 trđ * Biệt thự A3: - Tiền sử dụng đất phải nộp của A3 bằng A2 là: 2400 trđ - Giá trị biệt thự A3 sau khi có đầy đủ giấy tờ về QSD đất: 9500 + 2400 = 11.900 trđ - Giá trị biệt thự A3 sau khi điều chỉnh về hạ tầng theo BĐS mục tiêu: 11.900 (100% – 6%) = 11.900 0,94 = 11.186 trđ * Giá trị biệt thự A4 sau khi điều chỉnh về sân vườn theo BĐS mục tiêu: 11.300 – 400 = 10.900 trđ
* Giá trị thị trường ước tính của biệt thự Bình Minh: Kết luận: Giá trị thị trường ước tính của biệt thự Bình Minh là 11.141 trđ Bình quân 1 m 2 = 24,75 trđ/m 2 Bài 1.3 -PP so sánh 1. Thẩm định giá QSD đất một lô đất trống tại đường A, quận B, thành phố Hà Nội, đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất; mặt tiền 5m, chiều sâu 15m; hình dáng vuông vức. 2. Qua khảo sát thực địa, thu thập được thông tin về các lô đất chứng cứ trên cùng đường A để so sánh như sau: STT ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ GIÁ TRỊ QSD ĐẤT SS1 Đất trống, diện tích 4,5m x 15m, hình dáng vuông vức Đã có giấy CNQSDĐ Bị phát mãi với giá 80 trđ/m2 SS2 Đất trống, diện tích 4m x 20m, hình dáng vuông vức Đã có giấy CNQSDĐ Giá thị trường 215 trđ/m2 SS3 Đất trống, diện tích 5m x 15m, hình dáng vuông vức Đã có giấy CNQSDĐ Giá giao dịch có quan hệ phụ thuộc 150 trđ/m2 SS4 Đất trống, diện tích 4m x 13m, hình dáng tóp hậu Đã có giấy CNQSDĐ Giá thị trường 205 trđ/m2 3. Các thông số theo luật số lớn tại khu vực cho thấy: - Chiều rộng mặt tiền: thửa đất có mặt tiền 4,5m-5m có giá như nhau và cao hơn 4% so với mặt tiền 4m. - Chiều sâu thửa đất: nhỏ hơn hoặc bằng 15m giá như nhau và cao hơn 3% so với thửa đất có chiều sâu 20m. - Hình dáng: thửa đất tóp hậu có giá thấp hơn 5% so với thửa đất vuông vức. Các thông tin khác liên quan đến BĐS mục tiêu và BĐS so sánh coi như tương đồng. * SS1 và SS3 bị loại, không đủ tiêu chuẩn so sánh: * Lấy BĐS mục tiêu làm tiêu chuẩn bằng 100%. Tiến hành tính toán các tỷ lệ điều chỉnh theo từng yếu tố so sánh của các BĐS so sánh, như sau: - Chiều rộng mặt tiền: Tỷ lệ điều chỉnh của SS2 và SS4: (100% – 96%) 96% = 4,17% - Chiều sâu thửa đất